깡통전세 사기 피하는 방법 대처법 꿀팁

이번 글에서는 깡통전세 사기 피하는 방법 대처법 꿀팁에 대해서 알아보도록 하겠다. 깡통전세란 집주인 주택 담보 대출 금액과 전세금의 합계가 집값에 육박하여 시장 침체기 때 집값이 하락해 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리킨다. ‘깡통전세’를 우려하는 일이 많아지게 된 것은 2014년부터 대거 몰린 아파트 분양이 아파트 시세 차익을 노린 ‘갭 투자’ 경향을 보인 탓이다.

 

갭 투자가 대거 몰린 시점 이후로 역전세난, 집값 하락, 전셋값 하락 등의 쓰나미가 덮쳐오면서 나타난 깡통전세 피해를 세입자들이 고스란히 안게 되는 사례가 늘어나게 되었다. 이에 따라 깡통전세를 두려워하는 세입자들 사이에서는 ‘보증금을 많이 넣고 계약을 하면 내 돈을 떼이는 게 아닐까’ 등의 걱정을 넘어 두려움 수준의 반응이 나타나기도 한다. 실질적인 내 집 마련이 어려운 주거 난민들은 눈 뜨고 코 베이는 깡통전세에 우려하며 소중한 보증금을 날릴까 스트레스를 받게 되는 일이 적지 않다.

 

♪ Contents

 

1. 깡통전세란
2. 등기부등본 보증금, 근저당, 매매가 확인
3. 잔금 날 반드시 전입신고와 확정일자를 받기
4. 전세권 설정
5. 전세금 반환 보증보험 활용 가입기간과 조건 확인

 

1. 깡통전세란

 

 

깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출과 전세금의 합계가 집값에 육박해 시장 침체기 때 집값이 하락하면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말이다. 주택 시장에서는 속어처럼 쓰이는 말이기도 하다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 본다. 2010년부터 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 인해 전세금은 급등한 것이 깡통전세 급증의 이유로 꼽힌다.

 

2. 등기부등본 보증금, 근저당, 매매가 확인

 

전셋집을 알아보다가 마음에 드는 조건을 발견했다면 계약 전 등기부등본, 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계 및 사실관계가 어떤지 가장 먼저 파악해야 한다. 등기부등본은 부동산의 권리관계에 대해 말해주는 서류이며, 건축물대장은 건물의 용도, 사실관계에 대해 말해주는 공적 장부다.

 

만일 거래하고자 하는 집에 근저당권이 설정되어 있을 경우, 해당 집이 경매에 넘어가면 권리 관계상 근저당에 우선 배당되며 이후의 남은 돈만 임차인에게 돌아가게 된다. 따라서 매매가 대비 근저당권이 높게 설정된 집은 원칙적으로 피하는 것이 좋다. 가급적이면 ‘보증금+근저당=매매가 70% 미만’의 원칙을 지키는 것이 요구된다. 등기부등본은 계약 전후로 여러 번에 걸쳐 근저당권 항목, 주인 명의의 확인이 필요하다. 전세금 일부를 내고 선계약 이후 잔금을 치르기 전까지 주인 명의가 변경되거나 해당 매물로 임대인이 대출을 받을 수 있기 때문이다.

 

 

3. 잔금날 반드시 전입신고와 확정일자를 받기

 

 

임대차계약임대차 계약 이후 잔금을 치르는 날에는 반드시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 안전하다. 잔금 날에는 등기부등본을 한 번 더 떼서 확인하고, 문제나 이상이 없다면 즉시 임대차계약서를 들고 주민센터 또는 등기소를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다.

 

하루 이틀 미루게 되면 그새 집주인이 은행에서 신규 대출을 받을 확률이 있고 세입자로서도 대항력을 잃게 된다. 따라서 원칙은 잔금을 치르는 날 반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 한다는 점을 기억하자. ‘대항력’이란 앞으로 이 집이 경매에 넘어가더라도 세입자가 보증금을 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 될 권리를 말한다. 전입신고 다음날 0시부터 발생하며 대항력이 있으면 집이 경매로 몇 번 유찰되어도 최종 낙찰자가 세입자 보증금을 부담해야 한다.

 

 

4. 전세권 설정

 

실제 거주, 전입신고, 확정일자 받기의 3대 조건을 충족했다면 전세권을 설정하는 방법이 있다. 전세권은 반드시 등기를 해야만 효력이 발생하며, 임차인은 임대인의 동의 없이는 강제로 전세권을 설정할 수 없다. 전세권은 임차인 입장에서 ‘확정일자’, ‘입주 및 전입신고’의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 가진다. 전세권 설정은 임대인 협력 없이는 불가하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다.

 

전세권은 등기만 설정해 둔다면 당연히 순위의 보호를 받는다. 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기해 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 한다. 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매를 신청할 수 있다.

 

 

5. 전세금 반환 보증보험 활용 가입기간과 조건 확인

 

 

깡통전세 피해를 막기 위해서는 ‘전세금반환보증보험’에 가입하는 것도 방법이 될 수 있다. 전세금 반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가는 일이 있어도 주택도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 반환해주는 장치를 말한다. 예를 들어 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 계약 기간에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가 배당이 이뤄졌음에도 전세금을 돌려받지 못했을 때에는 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해준다.

 

최근에는 갭 투자로 인한 깡통 전세가 우려되면서 전세금반환보증보험을 적극 활용하려는 세입자들이 많아지고 있다. 현재 운영되고 있는 전세금 반환보증보험은 주택도시 보증 공사의 ‘전세금 반환보증’과 서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’ 두 가지 상품이 존재한다. 아파트, 연립 다세대, 단독 다가구, 주거용 오피스텔 거주 중인 세입자라면 임대차 계약을 맺은 이후 최대 1년 이내에 가입할 수 있다. SGI 서울보증은 아파트 보증금 무제한, 기타 주택 10억 원 이내로 체결되며, HUG는 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역의 경우 5억 원 이하로 제한된다. 보험료는 1년 기준 전세가 0.2% 내외이다.

 

 

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이상 깡통전세 사기 피하는 방법 대처법 꿀팁에 대해서 알아보았다. 늘 건강하고 행복하기를.